Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Luật kinh doanh bất động sản đề trình ra Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào đầu tháng 3. Theo đó, có nhiều sự điều chỉnh các vấn đề nóng của thị trường bất động sản hiện nay. Đặc biệt, khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản để kinh doanh, chủ đầu tư địa ốc alibaba phải ký quỹ cam kết thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai. Những dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không có trong chương trình, kế hoạch thì không được triển khai thực hiện.


Theo Bộ Xây dựng, sau 7 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản, luật đã bộc lộ một số hạn chế. Cụ thể, chưa có đủ chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh, để Nhà nước có thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định, tình trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra phổ biến. Hiện nay, dự án long phước chậm tiến độ, thi công cầm chừng, không triển khai, để đất hoang hóa, lãng phí, làm mất mỹ quan đô thị…

Cuối năm 2013, trong tổng số khoảng 120 nghìn căn hộ đã bàn giao cho người mua nhà, thì còn khoảng 80 nghìn căn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù thành phố đặt mục tiêu đến hết năm 2013 sẽ giải quyết xong việc cấp sổ đỏ cho những căn hộ này, nhưng không thực hiện được do nhiều vướng mắc khó giải quyết. Có rất nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến sự chậm trễ, nhưng chủ yếu là do các dự án này xây dựng sai phép về mật độ, thiết kế, diện tích xây dựng…, chủ đầu tư dự án thiếu nghĩa vụ tài chính với nhà nước, pháp nhân không rõ ràng khi hợp tác liên danh liên kết, chưa đủ điều kiện chính chủ đã bán dự án…

Trước những bất cập đó, việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất mà Bộ Xây dựng đưa ra có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong việc làm các thủ tục để cấp sổ đỏ cho người mua nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ khi bàn giao nhà đã được dư luận hoan nghênh. Các chuyên gia bất động sản cho rằng, đây là quyết định mạnh tay của Bộ Xây dựng, làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc làm sổ đỏ cho người mua nhà. Song, điều lo ngại là quy định này rất dễ rơi vào tình trạng khó khả thi do việc hoàn tất các thủ tục của chủ đầu tư không đơn giản, bởi liên quan đến rất nhiều cơ quan, đơn vị quản lý nhà nước khác nhau.

Khắc phục tình trạng trên, dự thảo lần này quy định tại Điều 14 về nguyên tắc kinh doanh bất động sản. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền khi quyết định đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư các dự án bất động sản để kinh doanh phải căn cứ vào quy hoạch, kết hoạch triển khai dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh khi triển khai dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về đầu tư phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan và phải bảo đảm theo đúng quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án đã được phê duyệt.

Với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhưng không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Trong khi đó, luật hiện hành cũng chưa cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã hạn chế khả năng huy động vốn, khai thác từng phần công trình của chủ đầu tư dự án, cũng như chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, thuê mua các loại bất động sản này. Chính vì vậy, dự thảo lần này quy định việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng.

Đồng thời người thuê có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện bất động sản, tránh được tình trạng người thuê phải cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với công năng, mục đích, yêu cầu sử dụng của mình, gây tốn kém, lãng phí. Với những quy định quá dễ dàng về điều kiện của người kinh doanh môi giới bất động sản của luật hiện hành, Bộ Xây dựng đánh giá, tình trạng này đã dẫn đến việc đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích: để xảy ra tình trạng hàng nghìn căn hộ chưa được cấp sổ đỏ như thời gian qua là do công tác thanh tra, kiểm tra của các cơ quan chức năng chưa tốt, dẫn đến việc chủ đầu tư không làm đúng các quy định nhưng vẫn được xây dựng, không hoàn tất được các thủ tục để cấp sổ đỏ cho người dân mà không bị xử lý. Vì vậy, muốn quy định mới trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có tính khả thi, cần kiên quyết trong khâu thanh tra, kiểm tra.

Chủ đề cùng chuyên mục: